Stellungnahme der Bürgerinitiative als PDF
Bürgerinitiative Gereonsviertel
Einwände und Anregungen zum Bebauungsplan Gereonshof (Altstadt/Nord)
Bebauungsplan-Entwurf Nummer 66455/06
Zusammenfassung
Die Bürgerinitiative begrüßt grundsätzlich die allgemeinen Ziele, die der Entwurf für den Bebauungsplan formuliert:
bessere Verzahnung des Planungsgebietes mit den umliegenden Stadtquartieren,
Sicherung der historischen Bausubstanz und der vorhandenen städtebaulichen Struktur,
Rücksicht auf die bedeutende romanische Kirche St. Gereon und ihr Wirkungsfeld.
(nach der Begründung zum Bebauungsplan-Entwurf S. 1)
Diesen Zielen entsprechen die im Entwurf vorgeschlagene bauliche Verdichtung, die Überplanung eines wesentlichen Teils des alten Baumbestandes sowie die Höhen- und Raumentwicklung im unmittelbaren Umfeld von St. Gereon am Gereonskloster nicht. Aus den vorgeschlagenen Maßnahmen ergeben sich im Detail eine Vielzahl von Problemen, die zu einer Verschlechterung der heutigen Situation führen und die im folgenden im einzelnen ausgeführt werden. Der Bebauungsplanentwurf entspricht nicht den Festlegungen des Höhenkonzepts, denen zufolge nach Ratsbeschluss vom 15.5. 2007 eine Neubebauung im Wirkungsfeld der romanischen Kirchen an der Höhe des Bestandes auszurichten ist (hierzu vgl. nachstehend Abschnitt 11).
Die Bürgerinitiative rät dringend dazu, den vorliegenden Entwurf zu überarbeiten und äußert dazu die nachstehenden Anregungen und Bedenken.
Übersicht über die angesprochenen Punkte
1. Vorbemerkung
2. Städtebauliche Grundlinien, Verdichtung, Maß der baulichen Nutzung
städtebauliche Grundlinien
Verdichtung, Maß der baulichen Nutzung
städtebauliche Gründe
öffentliche Belange
gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse
nachteilige Wirkungen auf die Umwelt
3. Gereonskloster
vorhandene Qualitäten
Höhenentwicklung
Fußwegenetz
4. Balkone
5. Abgrenzung des Planungsgebiets:
Grünfläche, resp. Kinderspielplatz im Ostteil des Planungsgebietes
6. Bäume, Bodendenkmal, Klima
7. Höhenwirkung an der Christophstraße
8. Verkehrsbelastung an der Christophstraße
9. Entwidmung der Straße Gereonshof (Westabschnitt)
10. Dachausstiege auf Flachdachflächen
11. Widersprüche zum Höhenkonzept
homogene Baufelder
Wirkungsfeld der romanischen Kirche St. Gereon
Staffelgeschosse
1. Vorbemerkung
Mehrfach wird im schriftlichen Erläuterungsbericht das Planungsgebiet als "Gerling-Quartier" angesprochen und diese Bezeichnung als allgemein bekannte Bezeichnung vorgestellt. Die Bürgerinitiative Gereonsviertel stellt fest, dass dieser Begriff keineswegs dem allgemeinen Sprachgebrauch entspricht. Die Bezeichnung "Gerling-Quartier" ist erst von den Projektentwicklern der aktuellen Planung geprägt worden. Das Planungsgebiet befindet sich im traditionsreichen Kölner Gereonsviertel im Wirkungsgebiet der Pfarrkirche und romanischen Basilika St. Gereon. Es ist nicht Aufgabe der Bauleitplanung, einen Marketingbegriff der Immobilienwirtschaft in eine kommunale Satzung aufzunehmen und damit die historischen und gelebten Bezüge zu einem wichtigen Kölner Stadtviertel zu ignorieren. Das Planungsgebiet befindet sich nicht auf einer Freifläche, sondern ist Teil des Gereonsviertels. Die Bauleitplanung darf sich nicht allein auf die Auswirkungen innerhalb des Planungsgebietes beziehen, sie muss ebenso auf die Menschen Rücksicht zu nehmen, welche als unmittelbare Anlieger durch Neuplanungen übermäßig benachteiligt werden.
2. Städtebauliche Grundlinien, Verdichtung, Maß der baulichen Nutzung
städtebauliche Grundlinien
Dem übergeordneten Ziel einer besseren Einbindung des Planungsgebietes in die umgebende Stadt wird der Entwurf nicht in ausreichendem Umfang gerecht, da er die Zugänge zu den Plätzen und Freiflächen im Inneren des Planungsgebietes durch zusätzliche Baukörper schließt oder einengt. Diese baulichen Maßnahmen erschweren den Zugang, erzeugen räumliche und psychologische Schwellen und unterstützen eine bessere Einbindung des Gebietes nicht. Dies gilt insbesondere für die vorgesehene "Schließung" der Plätze Gereonshof und Gereonskloster.
Verdichtung, Maß der baulichen Nutzung
Bereits heute liegt die bauliche Verdichtung im Planungsgebiet und in allen seinen Teilbereichen weit über den Richtwerten, welche die Baunutzungsverordnung für die Grund- und Geschossflächenzahlen für besondere Wohngebiete oder Mischgebiete vorgibt. Diese Situation ist durch die Innenstadtlage des Gebietes und seine historische Bauentwicklung begründet und entspricht der Ausnutzung der umgebenden Stadtteile. Eine zusätzliche bauliche Verdichtung des Gebietes kann aus diesem Argument allerdings nicht abgeleitet werden. Sie widerspricht der Intention des Gesetzgebers, der die Vorgaben der Baunutzungsverordnung formuliert hat, um auch in schon bebauten Innenstadtlagen gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse durch ausreichende Belichtung, Belüftung und Freiflächenversorgung zu gewährleisten und einer Verschlechterung bestehender Zustände vorzubeugen.
Nach der Baunutzungsverordnung (BauNVO §18 (3)) können die Obergrenzen für das Maß baulicher Nutzung überschritten werden, wenn für schon bebaute Bereiche
1. städtebauliche Gründe dies erfordern,
2. sonstige öffentliche Belange nicht entgegenstehen,
3. gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewahrt bleiben,
4. nachteilige Wirkungen auf die Umwelt vermieden werden und
5. die Bedürfnisse des Verkehrs befriedigt werden.
Diese Bedingungen gelten in ihrer Gesamtheit.
städtebauliche Gründe
Das in der Begründung des Bebauungsplanentwurfes gegebene Argument, eine zusätzliche Verdichtung des Planungsgebietes und damit eine im Vergleich zum Bestand noch weitere Überschreitung der in der Baunutzungsverordnung vorgegebenen Obergrenzen sei "erforderlich, damit der Charakter des Gebietes weiterhin gewahrt bleibt" (Begründung zum Bebauungsplan-Entwurf S. 6) kann als städtebauliche Legitimation nicht überzeugen. Die signifikante Steigerung der Baudichte, Bauhöhen und Bruttogeschossfläche, wie sie der Bebauungsplanentwurf vorsieht, ist eine Veränderung, die den Charakter des Gebietes nicht bewahrt, sondern modifiziert. Der Charakter des heute schon dicht bebauten Gebietes rechtfertigt keine zusätzliche Verdichtung.
Der Verweis auf (nicht benannte) Grundstücke mit intensiver Ausnutzung im Umfeld des Pla-nungsgebietes ist kein ausreichendes Argument für eine weitere Verdichtung. Grundsätzlich sollten sich bei Überschreitung der in der BauNVO angegebenen Obergrenzen im Bestand Werte für das Maß baulicher Nutzung, die einem Bebauungsplan angegeben werden, am Durchschnittswert der Dichte in den umliegenden Gebiete orientieren (Kommentar zur BauNVO, Fickert/ Fieseler 1995, S. 966). Für die Ermittlung dieser Durchschnittswerte müssen mehr ausgenutzte aber auch weniger ausgenutzte Grundstücke aus der Umgebung herangezogen werden. In der Begründung des Bebauungsplans wird jedoch (ohne besonderen Nachweis) lediglich auf stärker ausgenutzte Grundstücke in der Nachbarschaft verwiesen; ein Hinweis auf weniger dicht bebaute Grundstücke, die in der näheren Umgebung des Planungsgebietes in größerer Zahl anzutreffen sind, unterbleibt. Bei dieser Argumentation müssen sich langfristig in einem Dominoeffekt unzumutbare Zustände der Verdichtung und ungünstige Wohn- und Arbeitsverhältnisse bei minimaler Belichtung und Belüftung einstellen. Dies widerspricht den Intentionen des Gesetzgebers, der die Vorgaben der Baunutzungsverordnung als Richtwerte formuliert hat, damit sich Missstände durch überhöhte Baudichten nicht verfestigen oder noch stärker ausprägen können.
Auch das Argument, eine "Nachverdichtung" sei notwendig, um im Planungsgebiet Wohnungen zu schaffen und eine Abwanderung der Bevölkerung in Neubaugebiete am Stadtrand zu vermeiden, kann im gegebenen Zusammenhang nicht überzeugen. Nach den veröffentlichten Plänen des Investors ist eine Umnutzung von Büroflächen in Wohnungen vorgesehen. Diese kann erfolgen, ohne dass eine zusätzliche Verdichtung notwendig wird. Außerdem werden die entstehenden Wohnflächen schon jetzt vom Projektentwickler als städtische Zweitwohnungen für wohlhabende Nutzer beworben. Als solche tragen sie nicht dazu bei, den Siedlungsdruck auf den Außenbereich am Stadtrand zu verringern, da sie die Nachfrage an suburbanen Erstwohnsitzen nicht reduzieren.
öffentliche Belange
Einer weiteren Steigerung der baulichen Obergrenzen stehen öffentliche Belange entgegen. Dies sind Belange des Denkmalschutzes, der Stadtbildpflege, des Stadtklimas und der Le-bensqualität im Stadtviertel. Die angesprochenen Belange werden in den nachfolgenden Punkten dieser Stellungnahme eingehender besprochen.
Besondere Bedeutung kommt im Planungsgebiet dem Denkmalschutz zu. Die Bauten des Gerling-Areals am Gereonshof, am Gereonshof, der Von-Werth-Straße und der Christophstraße stehen als ein Ensemble unter Denkmalschutz, das unterschiedlichen Bau- und Ausbauphasen umfasst. Eben diese Qualität als Ensemble, das von den 1930er Jahren bis in die 1950er Jahre reicht, macht den Denkmalwert des Komplexes aus. Aus diesem Ensemble können nicht einzelne Gebäude herausgenommen und abgebrochen werden. Besonders gefährdet durch erhöhten Ausnutzungsdruck erscheinen in der vorgelegten Planung das geschützte Haus Christophstraße 15-21 sowie die Gestaltung des Gereonshof und des Gereonsklosters als Plätze von besonderer historischer, künstlerischer und städtebaulicher Bedeutung.
gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse
Der Hinweis, dass ein Fachgutachten zu späterer, nicht definierter Zeit noch den Nachweis erbringen soll, dass "gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse durch eine ausreichende Belichtung und Belüftung bei Neubauten beziehungsweise Aufstockungen weiterhin gewährleistet bleiben" (Be¬gründung zum Bebauungsplan-Entwurf S. 6-7) reicht als Begründung für die im Bebauungsplanentwurf festgeschriebene Verdichtung nicht aus. Sie ist vielmehr überhaupt Voraussetzung für die Zulässigkeit der vorgelegten Planung!
Mindestabstände dienen im Baurecht nicht allein der Gefahrenabwehr, sondern auch der Ge-währleistung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse. Da in Teilbereichen der Planung notwendige Mindestabstände teilweise deutlich unterschritten werden – dies gilt insbesondere für den Rückbereich des ehemaligen Stadtarchivs und die Baukörper rund um die freigestellte Kapelle Stiftung Van-Gils – ist es zweifelhaft, ob in diesen Bereich eine ausreichende Belichtung und Belüftung gewährleistet werden kann.
nachteilige Wirkungen auf die Umwelt
Durch die Vorgaben des Bebauungsplanentwurfes sind nachteilige Wirkungen auf Mikroklima, Schadstoffbelastung und Umweltqualität im Stadtviertel zu erwarten, die nach vorliegender Planung nicht durch Maßnahmen im Planungsgebiet ausgeglichen sind oder werden (siehe Abschnitt "Bäume, Bodendenkmal, Klima"). Die damit verbundenen Beeinträchtigungen für gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse stehen einer weiteren Verdichtung der Bebauung im Planungsgebiet über das bestehende Maß hinaus entgegen.
3. Gereonskloster
Der Platz Gereonskloster als Vorplatz von St. Gereon ist gegenwärtig ein Stadtraum hoher Qualität, großer Beliebtheit und einer beachtlichen Besucherfrequenz (sowohl von Anwohnern wie von Touristen). Im städtebaulichen Gutachterverfahren, das im Oktober 2007 abgeschlossen wurde und die Grundlage für den jetzigen Bebauungsplanentwurf darstellt, wurde die Randbebauung des Gereonskloster soweit nicht im ehemaligen Besitz der Gerling-Versicherung nicht einbezogen. Die städtebauliche Planung für das Gerling-Areal hat sich an der Verteilung eines großflächigen Immobilienbesitzes orientiert, sich dem Platz vor St. Gereon jedoch nicht als eigenständige Gestaltungsaufgabe zugewendet. Ein für die Wirkung des romanischen Baudenkmals und das gesamte Stadtviertel hochbedeutsamer Platzraum ist insofern nicht in der notwendigen Gesamtheit untersucht und beplant worden. Die im vorliegenden Bebauungsplanentwurf nun vorgenommene Erweiterung des Gebietes, das jetzt drei Platzwände des Gereonskloster umfasst, fußt nicht dem städtebaulichen Gutachterverfahren, besitzt nicht die städtebauliche Qualität der übrigen Planung und wird die Raum- und Aufenthaltsqualität des Platzes voraussichtlich signifikant einschränken. Während der Bebauungsplanentwurf für das Ensemble von Bauten aus den 50er und 60er Jahren feststellt, "dass beidseitig des Gereonshofs eine Aufstockung nicht wünschenswert wäre" (Begründung zum Bebauungsplan-Entwurf S. 4), werden derartige Rücksichten für das Gereonskloster als Vorplatz des erstrangigen Baudenkmals und romanischen Kirche nicht genommen. Dieses Vorgehen muss scharf in Frage gestellt werden.
vorhandene Qualitäten
Der Platzraum wird heute durch das Gegenüber zweier historischer Bauten bestimmt: der Westfront von St. Gereon im Osten und dem historischen Stadtarchiv auf der westlichen Seite des Platzes. Dieses Gegenüber eines sakralen und eines profanen Architekturdenkmals wird durch die geschickte Einbindung des ehemaligen Stadtarchivs in westliche Randbebauung unterstützt, die unter der Traufhöhe des historischen Baus zurückbleibt und diesen dadurch als "Antwort" auf den die Westhalle (Nartex) von St. Gereon hervortreten lässt.
Nach der vorliegenden Planung soll das ehemalige Stadtarchiv im Norden "einhüftig" an eine höheres neues Gebäude angebunden werden, während die südliche Schmalseite des Baus "in der Luft hängt". Dies beeinträchtigt sowohl die Wirkung des historischen Archivs und wie die Qualität des Platzes insgesamt. Im Gegensatz zur jetzigen Situation mit ihrem klaren Gegenüber zum Nartex und zum Dekagon von St. Gereon wird in der Planung die westliche Platzkante aufgebrochen, um einen Durchgang in einen unübersichtlichen schachtartigen Rückbereich mit sehr hoher Randbebauung freizugeben. Der nordwestliche Zugang zum Gereonskloster von der Christophstraße aus wird geschlossen
Durch diese Maßnahmen wird das Gereonskloster von einem Platz typologisch zu einem "Hof" umgestaltet. Der Platz verliert an öffentlicher Zugänglichkeit und an gestalterischer Qualität. Er wird zu einem "Vorhof" der neuentstehenden Verwaltungsadressen. Die öffentliche Wahrnehmbarkeit des Baudenkmals 'historisches Stadtarchiv', das gegenwärtig von der Christophstraße gut einsehbar und erlebbar ist, wird beeinträchtigt.
Höhenentwicklung (siehe auch Abschnitt 11 "Widersprüche zum Höhenkonzept")
Die im Bebauungsplan vorgesehene, deutlich gesteigerte Höhenentwicklung der Randbebauung verändert die Proportionen des heute gut proportionierten Platzes grund-legend. Unverständlich ist, dass die baurechtlich vorgesehenen Staffelgeschosse auf der Nord- und Südseite des Platzes lediglich etwa einen Meter zurücktreten sollen, während sie an der weniger sensiblen Christophstraße um ca. fünf Meter zurückgestaffelt werden. Für die Höhe der Platzrandbebauung kann das Haus Gereonskloster 6 nicht als Maßstab genommen werden. Allein dieses Haus ragt aus den einheitlichen Platzwänden heraus und stellt im gesamten Umfeld von St. Gereon einen überkommenen Solitär aus der Epoche der unreglementierten Bauspekulation um 1890 dar. Es überragt zudem das Hauptschiff von St. Gereon um mehr als ein Geschoss.
Die durch den Bebauungsplan vorgesehene vertikale Verdichtung am Gereonskloster wird in Bezug auf die Bestandsbebauung absehbar große Höhenversprünge zur Folge haben. Derartige Versprünge können erfahrungsgemäß über Jahrzehnte Bestand haben und in der Form hoher, kahler Brandwände das Erscheinungsbild des Platzes beeinträchtigen. Dieses Ergebnis ist bei der vorliegenden Planung unmittelbar an der Südwestecke Gereonshof zu erwarten. Das dort planungsrechtlich ermöglichte, turmartige Eckgebäude mit Staffelgeschoss wird das östlich angrenzende Bestandsgebäude um fast 10 Meter überragen. Ebenfalls kritisch und laut Höhenkonzept nicht genehmigungsfähig ist die geplante Aufstockung des Wohngebäudes Gereonskloster 22 (siehe dazu Abschnitt "Widersprüche zum Höhenkonzept" – homogene Baufelder).
Fußwegenetz
Eine besondere Qualität des Gereonsviertels ist gegenwärtig ein qualitätvolles und grünes Fußwegenetz, das von der Christophstraße über die Westseite des Gereonskloster zur Spiesergasse führt. Ein weiterer Abschnitt führt vom Klapperhof durch den Innenbereich der dortigen ehemaligen Gerling-Bauten zur Friesenstraße. Der nördliche Teil dieser wichtigen und häufig genutzten Fußwegeverbindung vom Gereonskloster zur Christophstraße wird durch den Bebauungsplanentwurf überplant. Dies isoliert das Gereonskloster und schafft eine tote Platzecke.
In den Stellungnahmen zu vorherigen Bürgereingaben ist diese Maßnahme als städtebaulich erwünschte "Blockschließung" und "bauliche Fassung" des Platzes begründet worden. Beide Begriffe sind für die beschriebene Situation unzutreffend. Das Gereonskloster ist kein "Block", sondern ein städtischer Platz, der geradezu lehrbuchmäßig von den Ecken her zugänglich ist. Bei der vorgesehenen Bebauung auf der Nordseite Gereonskloster handelt es sich nicht um eine bauliche Fassung, sondern um die Schließung eines wichtigen Zugangs. Im Höhenkonzept Anlage 3.3 "Baustrukturen" wird die nördliche Randbebauung Gereonskloster im übrigen nicht als "Blockrandbebauung", sondern als "Zeile", die übrige Randbebauung als "Mischform" klassifiziert.
Empfehlung:
Die Bürgerinitiative regt an, die Gestaltung des Platzes Gereonskloster in seiner Gesamtheit in einem vertieften städtebaulichen Gutachterverfahren unter Beteiligung der Gemeinde zu überprüfen. Die Wirkung der durch die Bebauungsplanung in Aussicht gestellten Baumassen ist im Stadtmodell darzustellen. Dabei ist insbesondere der Effekt der vorgesehenen zusätzlichen Baumassen auf die Wirkung von St. Gereon zu überprüfen.
Die im Bebauungsplan vorgesehenen Höhen und Baumassen müssen in ihrer Dimensionierung stärker als im jetzt vorgelegten Bebauungsplanentwurf auf Sankt Gereon als hochrangiges Baudenkmal Rücksicht nehmen. Auch das ehemalige historische Archiv darf nicht durch zu hohe Bauten bedrängt und in seiner Wirkung relativiert werden. Die jetzige Planung stellt eine Reduzierung der Denkmalwirkung der genannten Bauwerke dar, da sie aufgrund der geplanten hohen Randbebauung nicht mehr angemessen in Erscheinung treten können. Ein Platz von geschichtlicher, künstlerischer und städtebaulicher Bedeutung wird damit in seiner Wirkung beschnitten. Dies widerspricht den allgemeinen Zielen der Bauleitplanung.
Städtebaulich nicht nachvollziehbar ist, dass die ehemalige Kapelle der Stiftung Van-Gils aufwendig freigestellt wird, durch eine zu hohe Umbauung aber gleichsam in einem Schacht verschwindet und zur Hälfte in private Grün- und Freiflächen ohne öffentliches Wegerecht eingebunden wird. Das freigestellte Baudenkmal wird dadurch seiner Wirkung beraubt und rechtfertigt nicht die vorgesehenen Eingriffe in die westliche Platzwand des Gereonskloster.
Die in der Bebauungsplanung vorgegebenen Bauhöhen müssen sich an der bestehenden Nachbarbebauung orientieren und dürfen diese nicht turmartig um mehrere Geschosse überragen. Von nur wenig zurücktretenden Staffelgeschossen ist abzusehen.
Die bestehenden begrünten Fußwegebeziehungen auf dem Gereonskloster sind zu erhalten; der Vorplatz von Sankt Gereon darf nicht zu einer Sackgasse mit einer hohen Randbebauung werden. Dabei sollte geprüft werden, inwiefern die bestehende Fußgängerverbindung zur Christophstraße an der Nordwestecke des Platzes auch bei einer Überbauung erhalten werden kann. (Ein gutes Beispiel für die Führung eines solchen öffentlichen Zuganges durch ein Gebäude kann am Haus Im Klapperhof 3-5 studiert werden.)
4. Balkone
Im Osten des Planungsgebietes zwischen Gereonshof und Gereonskloster befindet sich ein Teilbereich, in welchem Balkone bis zu einer Tiefe von 2,75m zugelassen werden sollen, sofern sie 33% der Fassadebreite eines Geschosses nicht überschreiten.
Balkone von einem solchen Ausmaß und einer solchen Tiefe sind für das Planungsgebiet vollkommen ungewöhnlich und auch im weiteren Umfeld nirgends anzutreffen. Sie stellen in der Umgebung von Sankt Gereon ein fremdes und ortsuntypisches Element dar, das ähnlich wie großflächige Werbetafeln oder Grillkamine Charakteristikum für einen suburbanen Lebensstil ist und sich nicht mit der Gestaltung eines dichtbebauten Innenstadtquartiers verträgt. Insbesondere sind die im Bebauungsplanentwurf zugelassenen Balkone an der Ostseite des bezeichneten Gebietes in direkter Nachbarschaft von St. Gereon abzulehnen, da sie als besonders in Erscheinung tretendes unruhiges Element die Wirkung der Kirche beeinträchtigen. Es ist damit zu rechnen, dass die zukünftigen Bewohner ihren Balkonbereich mit heterogenen undurchsichtigen Materialien als "Sichtschutz" im Brüstungsbereich abdecken. Dadurch sowie durch unterschiedliche Möblierung, abgestellte Fahrräder, Bierkästen, Hollywood-Schaukeln oder Trimm-dich-Geräte kann ein ungewolltes, äußerst heterogenes Bild entstehen, das die jetzige, positiv zurückhaltende Fassade vollkommen überformt. Die genannten Beispiele sind realistisch und wahrscheinlich, da gerade die ausgewiesene große Tiefe der vorgesehenen Balkone zu einer intensiven "Gestaltung" und Möblierung auffordert. Nach einer einmal erfolgten Genehmigung gibt es erfahrungsgemäß keine Möglichkeit mehr, auf die Ausgestaltung und Möblierung von privaten Balkonen ein-zuwirken.
Der östliche Abschnitt der Straße Gereonshof besitzt nur etwa 10 Meter lichte Breite. Auch hier sind für einen Teil der Gebäude Balkone bis zu einer Tiefe von 2,75m vorgesehen. Die geplanten Balkone ragen sehr tief in den engen Straßenraum und überspannen mehr als ein Viertel seiner lichten Breite! Für die gegenüberliegende Bebauung bedeutet die Nutzung der Balkone auf Geschosshöhe in weniger als 10m Entfernung eine Beeinträchtigung durch Lärm und Einblicksmöglichkeiten in den privaten Wohnbereich. Die vorkragenden Balkone bewirken zudem optisch eine Verengung des Straßenquerschnitts und beinträchtigen den an dieser Stelle charakteristischen Ausblick auf den Dom. Auch hier gilt das im vorhergehenden Absatz Gesagte zur "Gestaltung" und "Möblierung" von Balkonen durch ihre Nutzer.
Empfehlung:
Die Bürgerinitiative regt an, in diesem Bereich Balkone außerhalb überbaubarer Flächen nicht zuzulassen.
5. Abgrenzung des Planungsgebiets:
Grünfläche, resp. Kinderspielplatz im Ostteil des Planungsgebietes
Die im östlichen Bereich des Planungsgebietes vor der Südseite von St. Gereon gelegene Grünfläche steht weder in einer Beziehung zu den ehemaligen Bauten und Flächen des Gerling-Konzerns, noch ist sie Teil des im Oktober 2007 entschiedenen städtebaulichen Gutachterverfahrens gewesen, dessen planungsrechtliche Umsetzung der Entwurf für den Bebauungsplan anstrebt. Sie gehört vielmehr zum unmittelbarsten und engsten Bereich der ehemaligen Stiftsimmunität von St. Gereon. Gegenwärtig ermöglicht sie für Besucher der Kirche den einzigen unverstellten Blick auf die Gesamtanlage von St. Gereon und ist daher für die Wirkung der Kirche von hervorragender Bedeutung.
Im vorliegenden Entwurf wird diese Fläche künstlich in das Planungsgebiet einbezogen, um den durch die geplante bauliche Verdichtung gewachsenen Nutzungsdruck aufzufangen. Geplant ist aktuell ein Kinderspielplatz mit entsprechenden Spielgeräten. Diese Nutzung verträgt sich nicht mit dem auf dieser Fläche befindlichen Naturdenkmal. Um eine etwaige Gefährdung von Kindern auf dieser Fläche auszuschließen, wird im textlichen Teil des Entwurfes (in einem von drei Alternativszenarien) sogar vorgeschlagen, dass "alle Bäume im Spielplatzbereich gefällt" werden (Begründung zum Bebauungsplan-Entwurf; S. 11). Aus der an dieser Stelle falsch lokalisierten Nutzung als Kinderspielplatz wird die radikale Schlussfolgerung gezogen, dass eine für das gesamte Umfeld hochbedeutende Platane, die überdies als Naturdenkmal besonders geschützt ist, sowie die übrigen Bäume auf dieser Fläche gefällt werden müssen.
In der Planung bleibt außerdem unberücksichtigt, dass bei öffentlicher Zugänglichkeit und Nutzung dieser Fläche als Spielplatz die dort vorhandenen Kunstgegenstände (Kreuzplastik des Bildhauers Heinz-Günter Prager) und antiken Sarkophage einer verstärkten Gefährdung durch Vandalismus ausgesetzt werden. Unter der Grünfläche befindet sich ein nur teilweise zugeschütteter Luftschutzbunker (Tiefbunker) aus dem Weltkrieg. Das Gefährdungspotential dieser Anlage für spielende Kinder aufgrund eventuell entstandener oder noch vorhandener Hohlräume ist bisher nicht ausreichend untersucht worden und spricht neben den vorgenannten Gründen gegen die Nutzung der Fläche als Kinderspielplatz.
Empfehlung:
Die Bürgerinitiative regt an, den beschriebenen Bereich aus der aktuellen Planung ganz herauszunehmen und die durch die Umnutzung bzw. bauliche Verdichtung notwendig werdenden Spielplätze an anderer Stelle des Planungsgebietes nachzuweisen. Angesichts des vorgesehenen großen Platzes am Gereonshof mit einer geplanten Größe von 3.700m², für den eigens eine öffentliche Straße entwidmet werden soll, sowie weiterer großer privater Grünflächen im Planungsgebiet (die größte davon mit 2.600m²) ist es nicht nachvollziehbar, dass die notwendigen Spielmöglichkeiten auf der benannten lediglich 650m² großen Fläche geschaffen werden müssen, die aufgrund der genannten Gründe besonders sensibel ist.
Da der vorgesehene große Stadtplatz am Gereonshof dezidiert als "Quartiersmittelpunkt" (Begründung zum Bebauungsplan-Entwurf; S. 9) vorgesehen ist, ist es nur folgerichtig, dort auch die erforderlichen Spielmöglichkeiten für die Kinder der neuen Anwohner vorzusehen, da sie genau zu jener lebendigen Atmosphäre beitragen, die für diesen urbanen Platz gewünscht ist. Spielgeräte können südlich des geplanten "Gerling-Forums" auf einer jetzt schon vorhandenen Grünfläche aufgestellt werden. Die dort vorhandenen Arkaden bieten sich als wettergeschützte Sitzmöglichkeit für Eltern, die ihre Kinder zum Spielen begleiten wollen, geradezu an. Eventuelle Gefährdungen durch Baumbestand bestehen dort nach der kürzlichen Fällung einer alten Rosskastanie nicht mehr.
6. Bäume, Bodendenkmal, Klima
Das Planungsgebiet ist an vielen Stellen durch alte, große Bäume gekennzeichnet, die eine besondere Qualität des Gereonsviertels ausmachen. Diese Bäume tragen nicht allein zur Begrünung des Quartiers bei, sondern haben wichtige Funktionen für die Klimatisierung des dichtbebauten Areals und in der Filterung von Luftschadstoffen (Feinstaub), die durch den umgebenden Innenstadtverkehr eingetragen werden. Die Planung sieht vor, dass 40 von hundert Bäumen im Planungsgebiet gefällt werden. Davon sind mehrere besonders große und alte Bäume am Gereonskloster und an der Von-Werth-Straße betroffen, die aufgrund ihrer größeren Blattfläche wesentlich mehr zur Qualität und Klimatisierung des Gebietes beitragen als ihr zahlenmäßiger Anteil andeutet. Zu berücksichtigen ist weiterhin, dass in den vergangenen zehn Jahren bereits ganz erheblich in den Baumbestand im Gereonsviertel eingegriffen und die Zahl an Großbäumen reduziert worden ist, ohne dass bisher entsprechende Ausgleichspflanzungen im Viertel vorgenommen worden sind.
Ungeklärt ist, inwiefern nach Fällen der Bäume und Verlust ihrer wichtigen Filtereigenschaften eine Überschreitung der Feinstaubrichtlinien und eine höhere Belastung durch Luftschadstoffe zu befürchten ist. Die Prognose des Bebauungsplanentwurfs, die mikroklimatische Situation bleibe nach Entfernung der genannten Bäume unverändert (Begründung zum Bebauungsplan-Entwurf; S. 16), erscheint unrealistisch. Das eingesetzte Prognosemodell für Luftschadstoffe berücksichtigt lediglich Veränderungen in der Bebauung und im Verkehr, lässt die Reduzierung des Baumbestandes aber unberücksichtigt (ebd. S. 17f.). Das ermittelte Ergebnis erscheint deshalb zu optimistisch und muss unter Berücksichtigung der zu erwartenden Eingriffe in den Baumbestand überprüft werden.
Vor dem Hintergrund des geplanten signifikanten Verlustes an Grünqualität, sieht der Be-bauungsplanentwurf im Planungsgebiet lediglich die Anpflanzung eines einzigen Baumes vor. Unverständlich und unangemessen ist, dass an der Von-Werth-Straße eine Reihe von sechs kleinen Zierbäumen ("Kugel-Robinien"), die in ihrer Wuchsform als sog. "Halbstämme" eine Höhe von 2,5 Metern nicht übertreffen, im Bebauungsplanentwurf als "zu erhaltener Baum" besonders geschützt werden, während ausgewachsene Großbäume von sehr viel wichtigerer Wirkung nicht geschützt werden.
Der Hinweis auf die Baumschutzsatzung der Stadt Köln genügt nicht, da laut Baumschutzsatzung Eingriffe in den geschützten Baumbestand durch Neupflanzungen an anderer Stelle oder Geldzahlungen ausgeglichen werden können. Beide Maßnahmen sind nicht geeignet, Umwelt und Stadtklima im Planungsgebiet nach den geplanten Eingriffen zu verbessern; dazu sind Ausgleichspflanzungen an Ort und Stelle erforderlich. Die im Nordwesten des Planungsgebietes im Blockinnenbereich vorgesehene Fläche zur Anpflanzung von Bäumen und Sträuchern kann die geplanten Eingriffe in Baumbestand und Umweltqualität auf öffentlichen Flächen nicht ausgleichen, da sie in einem privaten Innenbereich liegt und zweitens bereits heute dicht bepflanzt ist, so dass ausgleichende Anpflanzungen gar nicht zu erwarten sind.
Allein drei 18 Meter große Platanen im Alter von etwa 50 Jahren sind auf der Westseite des Gereonskloster durch die Vorgaben der Planung zu Fällung vorgesehen, da an dieser Stelle die Erweiterung einer Tiefgarage geplant ist. Durch eine geringfügige Verkleinerung der Tiefgaragenerweiterung oder ihre Verlagerung in andere Bereiche des Planungsgebietes können diese Bäume leicht erhalten werden.
Der Bau der Tiefgarage auf der Westseite des Gereonskloster selbst stellt einen massiven Eingriff in ein bekanntes, teilweise noch ungestörtes Bodendenkmal dar. Auf dem zur Auskellerung vorgesehenen Gebiet befindet sich ein spätantikes Gräberfeld.
Empfehlung:
Die Bürgerinitiative empfiehlt, eine Verlagerung der Tiefgaragenerweiterung auf der Westseite Gereonskloster mit dem Ziel zu prüfen, die vorhandnen Platanen an dieser Stelle zu erhalten und einen Eingriff in das Bodenkmal zu vermeiden. Die vorhandenen Großbäume auf dem Gereonskloster sind in der Planung "als zu erhaltender Baum" zu kennzeichnen. Die Zahl zu fällenden Großbäume ist insgesamt zu reduzieren. Der vorhandene alte Baumbestand muss in die Planung integriert und erhalten werden.
Die im Bebauungsplanentwurf vorgesehene Neuanpflanzung eines einzigen Baumes reicht als Ersatz für den absehbaren Verlust nicht aus. Ersatzpflanzungen für gefällte Bäume müssen im Gereonsviertel und nicht an anderer Stelle im Stadtgebiet vorgenommen werden. Über Ort und Umfang dieser Ersatzpflanzungen muss vor dem Fällen von Bäumen und der Vernichtung von Grünflächen im Bebauungsplan Klarheit geschaffen werden. Straßen, die im Rahmen der Planung durch zusätzlichen Verkehr belastet werden sollen – dies sind insbesondere Christophstraße und die Straße Im Klapperhof – müssen durch eine gute Gestaltung und/ oder durch Baumpflanzungen aufgewertet werden. Diese Kompensationsmaßnahmen sind in den Bebauungsplan aufzunehmen.
7. Höhenwirkung an der Christophstraße
Von überragender Bedeutung für die Wirkung der romanischen Kirche Sankt Gereon ist die Erlebbarkeit des Baus aus der Ferne in der Blickachse Christophstraße, Kaiser-Wilhelm-Ring, Gladbacher Straße. Ebenso wichtig sind "Diagonaldurchblicke" durch Gassen und Freiräume hinweg, oder auch von den Balkonen und Terrassen der anliegenden Wohn- und Verwaltungsbauten. Durch die geplanten höheren Neubauten und Aufstockungen entlang Christophstraße darf es nicht zu einer Einschränkung der visuellen Integrität dieser charakteristischen Ausblicke kommen.
Der ausgelegte Bebauungsplanentwurf sieht im Westen der Christophstraße eine Traufhöhe von 65,70m über NN, Osten eine Traufhöhe von 65,00m vor. Hinter der Traufkante sind im Westen zurückgesetzte Geschosse bis zu einer Höhe von 69,60m zulässig, im Osten bis zu einer Höhe von 68,60m. Im zentralen Bereich der Christophstraße sieht der Bebauungsplanentwurf eine Traufkante von 68,60m vor. Hinter dieser Linie sind zwei Staffelgeschosse als Querriegel geplant, die rechtwinklig zur Christophstraße über bestehende Bauten hinweggehen.
Die Vorgaben des Bebauungsplanentwurf erzeugen absehbar eine unruhige, sehr differenzierte Dachlandschaft in einem für die Fernwirkung von Sankt Gereon außerordentlich kritischen Bereich. Die Höherzonung der Traufkanten im mittleren Bereiches der Christophstraße um ein ganzes Vollgeschoss erzeugt einen Mittelakzent der eine Konkurrenz zur Fernwirkung von St. Gereon darstellt und den Ausblick auf die Kirche beeinträchtigt. Funktional ist dieser Mittelakzent nicht begründet.
Eine ähnlich störende Wirkung ist von den zeilenartig gelagerten Staffelgeschossen in diesem Bereich zu erwarten, die als Querriegel über bestehende Bauten hinweg ein vollkommen neues und ortsuntypisches Element darstellen, das die Aussicht auf St. Gereon von den Terrassen und Obergeschossen der anliegenden Wohn- und Verwaltungsbauten verstellt.
Sowohl die Höherzonung der Traufkanten im Mittelbereich der Christophstraße wie die dort vorgesehenen Staffelgeschosse erzeugen einen erhöhten Ausnutzungsdruck, der den Erhalt des denkmalgeschützten Hauses Christophstraße 15-21 gefährdet.
Empfehlung:
Im Interesse der Fernwirkung von St. Gereon und einer möglichst ruhigen Dachlandschaft im Wirkungsfeld der Kirche wird angeregt, entlang der Christophstraße eine einheitliche Traufhöhe vorzusehen, welche die Höhe des Bestandes nicht wesentlich übersteigen sollte. Die Fernwirkung des romanischen Baudenkmals darf durch eine höhere Bebauung und Staffelgeschosse nicht beeinträchtigt werden.
8. Verkehrsbelastung an der Christophstraße
Durch die Verlagerung der Tiefgaragenausfahrt an die Christophstraße werden zusätzliche Verkehrslasten an einen heute bereits äußerst stark durch Verkehrslärm und –immissionen belasteten Straßenzug delegiert. Die Nordseite der Christophstraße ist im Flächennutzungsplan als besonderes Wohngebiet ausgewiesen. Diese baurechtliche Klassifikation muss auch bei der Lärmabschätzung durch zusätzliche Lasten aus der geplanten Tiefgaragenein- und –ausfahrt berücksichtigt werden. Der überwiegende Teil der Gebäude entlang der Christophstraße wird für Wohnzwecke genutzt.
Der Bebauungsplanentwurf klassifiziert den Nordteil der Christophstraße in Abweichung vom Flächennutzungsplan als Mischgebiet. Trotz der damit höheren Grenzwerte wird die Lärmbelastung nach der dort vorgenommenen Abschätzung durch die Tiefgarage in den Nachtstunden überschritten (Begründung zum Bebauungsplan-Entwurf; S. 25).
Nicht ausreichend berücksichtigt sind in dieser Abschätzung die zusätzlichen Belastungen, die durch Anfahren, Rangieren, Einordnen in den Straßenverkehr und eventuelle Rückstaus an der Mündung der Tiefgarage entstehen. Ebenfalls nicht berücksichtigt ist die Belästigung durch Licht, wenn beim Verlassen der Tiefgarage in der dunklen Jahreszeit die Scheinwerfer ausfahrender Fahrzeuge frontal auf die Fenster der gegenüberliegenden Straßenfront treffen. Dies kann bei der großen Zahl ausfahrender Fahrzeuge eine ernsthafte Beeinträchtigung darstellen.
Der Bebauungsplanentwurf hat sich nach eingehender Prüfung gegen einen großflächigen Supermarkt an der Christophstraße ausgesprochen, da die Anlieferung und Entsorgung dieses Supermarktes absehbar mit den Ein- und Ausfahrten der geplanten Tiefgarage kollidiert (Begründung zum Bebauungsplan-Entwurf; S. 5). Nicht berücksichtigt wurde dabei, dass die Geschäfte auf der Nordseite der Christophstraße bereits heute regelmäßig durch größere Lieferfahrzeuge angefahren werden. Allein ein- bis zweimal pro Woche wird die Straße durch einen mehrachsigen Autotransporter einer ansässigen Autovermietung blockiert. Angesichts dieser Situation erscheint eine Verlagerung der Ein-/Ausfahrt an besagte Stelle fragwürdig, da die zusätzlichen Verkehrslasten die Beeinträchtigung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse an der Christophstraße erwarten lassen.
Nicht berücksichtigt ist bei der Realisierung der Tiefgarage an der Christophstraße das im Entwicklungsgutachten Innenstadt 1989 formulierte Fernziel, den Straßenzug Bahnhofsstraße – An den Dominikanern – Unter Sachsenhausen – Gereonsstraße – Christophstraße zu einer Allee mit größerer Aufenthaltsqualität umzubauen. Die durch die geplante Tiefgarage notwendig werdenden Fahrspuren zur Ein- und Ausfahrt kollidieren mit diesem Projekt.
Empfehlung:
Die zusätzliche Verkehrsbelastung der Christophstraße stellt eine mögliche Beeinträchtigung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse dar. Eine bloß verwaltungstechnische Einstufung der betroffenen Bereiche als Mischgebiet wird den de facto steigenden Immissionslasten für die Anwohner nicht gerecht. Die bisher vorgesehenen Maßnahmen reichen nicht aus, um die zusätzliche Belastung der Christophstraße durch die vorgesehene Tiefgaragenein-/ausfahrt und die damit verbundenen Verkehre auszugleichen und müssen entsprechend ergänzt werden. Dabei ist die schon heute vorhandene Nutzung der Straße durch Lieferfahrzeuge zu berücksichtigen. Gegebenenfalls muss die geplante Ein-/Ausfahrt in andere Bereiche des Planungsgebietes verlagert werden.
9. Entwidmung der Straße Gereonshof (Westabschnitt)
Der Bebauungsplanentwurf sieht die Überplanung und Entwidmung der Straße Gereonshof zwischen Spiesergasse und Von-Werth-Straße vor. An der Nordwestecke des Platzraumes Gereonshof ist ein zusätzliches Gebäude als westlicher Platzabschluss vorgesehen.
Die Bürgerinitiative gibt diesbezüglich zwei Aspekte zu bedenken.
Die charakteristische Qualität der Platzanlage Gereonshof als denkmalgeschützte Schöp-fung der 1950er Jahre liegt gerade in der offenen Lösung, die im westlichen Abschluss des homogenen Platzes gefunden wurde und eine gespiegelte Symmetrie bewusst vermeidet. Durch zusätzliche Baumassen an der Einmündung des Gereonshof zur Von-Werth-Straße/ Hildeboldplatz wird diese Qualität zerstört und der Platz vom Straßennetz der Stadt isoliert. Es entsteht eine Symmetrie rechts und links des Gerling-Hochhauses, welche die historische Denkmalqualität des Platzes beeinträchtigt und gerade nicht dem ursprünglichen Baugedanken der 1950er Jahre entspricht, der sich durch die gewählte Asymmetrie bewusst von den "autoritären" Symmetrien und Achsen des NS-Städtebaus unterscheidet.
Bei der Bewertung der Denkmalqualität eines Platzraumes ist wie bei allen anderen Bau-denkmalen die tatsächliche Substanz und nicht eine eventuell während des Bauprozesses einmal verfolgte Alternativplanung ausschlaggebend. Das von der Verwaltung in die Diskussion um den Denkmalwert des offenen Platzabschlusses eingebrachte Argument, dass die realisierte Platzform "offenkundig" "in der Entstehungsgeschichte auf nicht lösbare Eigentumsverhältnisse der betroffenen Grundstücksnachbarn zurückzuführen" sei (Darstellung und Bewertung der [...] schriftlich eingegangenen Stellungnahmen S.4), ist daher irreführend und unzutreffend. Gerade die in Auseinandersetzung mit Widerständen gefundene, historische Lösung zeichnet den jetzigen Zustand als denkmalwerte Platzanlage aus. Ein nur vielleicht einmal erwogener oder erräumter, in historischen Unterlagen zudem nirgends nachzuweisender Alternativplan kann nicht als Argument herangezogen werden, um eine denkmalgeschützte Platzanlage in einem entscheidenden Bereich umzuplanen. Die Verwaltung verfolgt mit ihrer Argumentation einen höchst fragwürdigen Denkmalbegriff, der dringend überprüft werden muss.
Um die Realisierung eines vergleichsweise kleinen Baukörpers zu ermöglichen, lässt die Stadt auf einem nur etwa 15 Meter breiten Streifen die Überbauung der Straße Gereonshof zu und gibt damit langfristig und dauerhaft die Möglichkeit auf, die Straße Gereonshof bei einmal veränderten Rahmenbedingungen wieder mit dem Gesamtnetz über die Straßenzüge Von-Werth-Straße und Hildeboldplatz zu verbinden. Aus einer langfristigen Perspektive städtischer Daseinsvorsorge muss diese Entscheidung kritisch bewertet werden.
Empfehlung:
Die Bürgerinitiative empfiehlt aus Perspektive des Denkmalschutzes, die vorgebrachte Argumentation zur Schließung der Westseite des Platzes Gereonshof zu überprüfen und dabei auch die höhere Denkmalbehörde einzubeziehen, da grundlegende Fragen der Schutzwürdigkeit historischer Ensembles berührt werden. Eine offene Gestaltung wird an dieser Stelle nicht allein der Bedeutung des denkmalgeschützten Platzanlage besser gerecht, sondern öffnet den vorgesehenen "Quartiersplatz" für Besucher, bindet ihn besser in das Stadtviertel ein und ermöglicht den Erhalt des wertvollen Baumbestandes an dieser Stelle.
Hinsichtlich der Straße Gereonshof empfiehlt die Initiative von einer Entwidmung und einem Verkauf der Straße abzusehen. Die Fläche kann gleichwohl gestalterisch in den Gesamtzusammenhang des Platzes einbezogen werden. Das für eine Bebauung vorgesehene Teilstück der Straße Gereonshof sollte nicht verkauft, sondern in Erbbaurecht für einen Zeitraum von ca. 50 Jahren vergeben werden, so dass die Stadt nach Ablauf der Lebensdauer des nun geplanten Neubaus langfristig die Option behält, den Gereonshof wieder an das Straßennetz anzubinden.
10. Dachausstiege auf Flachdachflächen
Der Bebauungsplanentwurf sieht in seinen textlichen Festsetzungen die Möglichkeit vor, dass Dachausstiege auf Flachdächern bis zu einer Höhe von zwei Metern und bis zu einer Grundfläche von 10 qm in Überschreitung der angegebenen Maximalhöhen gebaut werden können. Angesichts der Vielzahl der vorhandenen Flachdächer im Planungsgebiet und dem übergeordneten Ziel, eine möglichst ruhige Dachlandschaft im Wirkungsfeld von St. Gereon zu sichern, ist diese Bestimmung fragwürdig. Dachausstiege können mit einfachen Mittelns als Klappen und Ausstiege gestaltet werden, welche die Dachlandschaft nicht durch zusätzliche hohe Aufbauten Höhe verunklären.
Empfehlung:
Die Bürgerinitiative empfiehlt, Dachausstiege grundsätzlich nur als Klappen oder Dachfenster zuzulassen, welche eine Höhe von 50 cm nicht überschreiten dürfen.
11. Widersprüche zum Höhenkonzept
Das am 15.5. 2007 vom Rat der Stadt Köln beschlossene Höhenkonzept liegt bis heute noch nicht in einer abschließend formulierten Textfassung vor. Bei Bezugnahme auf das Konzept müssen daher die bisherige provisorische Textfassung und die vom Rat am 15.5. 2007 beschlossenen Ergänzungen herangezogen werden, die bisher noch nicht in einen endgültigen Schriftsatz eingeflossen sind.
Die Vorgaben des Höhenkonzeptes können außerdem nicht auf die vereinfachenden Aussagen des "Ergebnisplanes" (Höhenkonzept, Anlage 3.10) reduziert werden, da auch die Anregungen zu den Plänen 1-9 wesentliche "Soll"-Vorgaben zur Höhenentwicklung in homogenen Baufeldern und im Umkreis der romanischen Kirchen enthalten.
homogene Baufelder
Das Planungsgebiet westlich der Spiesergasse und westlich der gegenwärtigen Fußwegeverbindung, die von der Christophstraße, entlang der Ostseite des historischen Stadtarchivs zur Spiesergasse führt, wird vom Höhenkonzept als heterogenes Baufeld klassifi-ziert. Der östlich von dieser Linie gelegene Teil des Planungsgebietes wird dagegen als "homogenes Baufeld bis 15m Traufhöhe" definiert (Höhenkonzept, Anlage 3.2).
Für homogene Baufelder macht das Höhenkonzept eine eindeutige Aussage:
"Diese homogenen Bereiche sind für vertikale Verdichtungen, die das vorhandene Maß
überschreiten, nicht geeignet." (Höhenkonzept S. 1)
Die Vorgaben des Bebauungsplanentwurfes stehen in direktem Widerspruch zu dieser Aussage und sehen eine signifikante Steigerung der zulässigen Höhen für diesen homogenen Bereich vor.
Wie oben ausgeführt, ist ohnehin eine höhere Bebauung in diesem Bereich aufgrund der negativen Wirkungen für den Platz Gereonskloster und für das Wirkungsfeld von St. Gereon äußerst kritisch zu bewerten. Die Bürgerinitiative Gereonsviertel fordert die Stadtverwaltung auf, für diesen Bereich die eindeutigen Vorgaben des Höhenkonzeptes in der Bauleitplanung zu berücksichtigen und keine weitere Höhenentwicklung in diesem Bereich zuzulassen.
Wirkungsfeld der romanischen Kirche St. Gereon
Das Planungsgebiet liegt mit Ausnahme eines schmalen Zipfels im Nordosten des Hildeboldplatzes voll in dem vom Höhenkonzept definierten Wirkungsfeld der romanischen Kirche St. Gereon (Höhenkonzept, Anlage 3.5). Für dieses Wirkungsfeld macht das Höhenkonzept folgende Vorgabe:
"Innerhalb dieser Wirkungsfelder soll die zukünftige Bebauung nicht höher sein als der jetzige bauliche Bestand bzw. nicht höher als die Traufkante des Hauptschiffes der jeweiligen Roma-nischen Kirche. Die maximale Bauhöhe jedes Wirkungsfeldes ist im Plan vermerkt" (Höhen-konzept S. 2).
Wie diese Passage zu verstehen ist, wird durch den Beschluss des Rates vom 15.5.2007 eindeutig vorgegeben:
"Wirkungsfelder des Doms und der Romanischen Kirchen [...]
Innerhalb dieser Wirkungsfelder soll die zukünftige Bebauung nicht höher sein als die Trauf-kante der Romanischen Kirchen, falls die bestehende Bebauung niedriger als die Traufkante sein sollte, richtet sich die Höhe nach der bestehenden Bebauung."
[Ratssitzung vom 15.05.2007; Punkt 14.1; Unterpunkt 5 (Protokoll S. 53)]
Die Ratsmehrheit hat sich bei diesem Beschluss ausdrücklich auf die anstehenden Planungen an St. Gereon bezogen (Wortprotokoll der 27. Sitzung vom 15. Mai 2007; Rede des Ratsmitgliedes Dr. Eva Bürgermeister, S. 88-89).
Die Vorgaben des offengelegten Bebauungsplanes entsprechen, sofern sie gegenüber dem Bestand eine weitere vertikale Verdichtung vorsehen, weder dem Höhenkonzept, noch dem am 15.5.2007 eindeutig formulierten Willen des Rates. Nach der Vorgabe des Rates müssen sich zukünftige Neu- und Ersatzbauten an der Höhe des jeweiligen Bestandes ausrichten und dürfen nicht höher sein als die gegenwärtig auf den betreffenden Grundstücken stehenden Bauten.
Einzelne herausragende Solitäre können nicht als Maßstab für eine flächendeckende Höhenentwicklung im gesamten Planungsgebiet genommen werden. Das Haus Gereonskloster 6, das in vorangegangenen Diskussionen mehrfach als Vergleichsmaßstab herangezogen wurde, ist mit einer Bauhöhe von 74,47m über NN signifikant höher als die Traufkante des Hauptschiffes von St. Gereon (71,50m über NN). Es kann nach dem zitierten Beschluss des Rates daher nicht als Vergleichsmaßstab für eine zukünftige Bebauung herangezogen werden.
Für die Vertreter der Bürgerinitiative ist es nicht nachvollziehbar, dass der Entwurf des Be-bauungsplans die entsprechende Beschlusslage ignoriert.
Staffelgeschosse
Angesichts der schwerwiegenden Abweichungen des offengelegten Vorentwurfes gegenüber den bindenden Vorgaben des Höhenkonzeptes ist ein weiterer Punkt hier nur der Vollständigkeit halber zu nennen. Er betrifft die Zulässigkeit von zurückgesetzten Staffelgeschossen. Der Erläuterungsbericht für den Planentwurf referiert:
"Das Höhenkonzept der Stadt Köln, das am 15.05.2007 vom Rat beschlossen wurde, gibt für das Umfeld der romanischen Kirche Sankt Gereon die Traufhöhe des Hauptschiffes von 20,10m (entspricht der Höhe von 71,50m über NN) als Höhenbegrenzung vor. Bei Gebäuden mit einem Flachdach soll nach dem Höhenkonzept zusätzlich ein 3,2m hohes und mindes-tens 2,0m zurückgestaffeltes oberstes Geschoss zulässig sein."
[Begründung zum Bebauungsplan-Entwurf; S. 3]
Diese Aussage ist unzutreffend. Das Höhenkonzept legt vielmehr fest: in den Wirkungsfeldern der romanischen Kirchen darf eine "zukünftige Bebauung nicht höher sein als der jetzige bauliche Bestand bzw. nicht höher als die Traufkante des Hauptschiffes der jeweiligen Romanischen Kirche." (Höhenkonzept S. 2). Der verwendete Begriff "Bebauung" bezeichnet ein Bauwerk inklusive aller Geschosse, also auch inklusive etwaiger Staffelgeschosse! Eine Überschreitung der vorgegebenen Höhe durch Normalgeschosse oder durch zurückgesetzte Staffelgeschosse ist folglich in keinem Fall statthaft.
Empfehlung:
Die Bürgerinitiative Gereonsviertel fordert die Stadtverwaltung auf, in der aktuellen Bauleitplanung den politischen Willen des Rates bei Verabschiedung Höhenkonzeptes zu berücksichtigen und die zulässigen Höhen für Neu- und Ersatzbauten im Planungsgebiet an der jeweils bestehenden Bebauung auszurichten.